国企、央企的扎堆抢地催生上海（楼盘）土地市场的“地王潮”，在地价的刺激之下，上海顶豪市场持续走俏，半年成交已经超过去年全年总额。
观点指数 遭遇“三月魔咒”的上海楼市迎来供求关系逆转，“限购新政”的制冷作用使得上海商品住宅的成交呈现“先扬后抑”。
网上房地产数据显示，截至6月30日，上海商品住宅成交754.48万平方米，同比增长23.8%；成交均价为每平方米35019元，与去年同期相比上涨13.2%；供应面积则微跌1.6%至477.2万平方米。
以“325新政”为节点，一季度上海商品住宅成交433.49万平方米，而二季度的成交数字为320.99万平方米，环比出现26%的下跌，可见限购新政对于楼市的降温效果。
新政前夕的“末班车效应”促使上海楼市在3月底提前放量，成交井喷也在一定程度上对上半年成交总量起到了补充作用。因此，即便有限购因素的影响，上海上半年的成交总量已经超过2013年同期，成为6年以来上半年的最高成交。
与商品住宅市场截然相反的是，上海土地市场在过去半年先抑后扬。前4个月上海经营性用地成交金额合计为133.2亿元，5、6月份的成交金额分别为187.3亿元和184.9亿元。
国企、央企的扎堆抢地催生上海土地市场的“地王潮”，在地价的刺激之下，上海顶豪市场持续走俏，半年成交已经超过去年全年总额。
高端豪宅成主力上海万科200亿领跑
万科与绿地上演的“上海滩风云”早已不是行业内的新鲜话题，从年初开始，这两家长期占据榜首的房企就已经不相上下。
2016年上半年，以签约销售金额为统计口径，位居上海区域前五名的房企分别是万科、绿地、保利、融创及仁恒。在本土房企中，仅有绿地尚有抗衡的实力，外来房企已经呈现火速上位的态势。
其中，万科以超过200亿的销售坐实榜首位置，这一成绩放在任何一个城市都是当之无愧的“老大”。从眼下的势头来看，上海万科超过去年280亿的销售已经是大概率事件，万科这家城市公司也将再次刷新房地产市场中的单城销售纪录。
上海万科的崛起与其这两年大力布局高端项目紧密相关，与去年的情形如出一辙，主要受益于旗下翡翠系列的贡献。据了解，万科翡翠雅宾利、翡翠公园、翡翠滨江三个项目上半年分别签约35.59亿元、19.35亿元及19.28亿元。
绿地能够紧咬万科的一个关键因素同样是高端项目的补充，相较于往年，绿地上海在售的高端项目包括绿地海珀黄埔、海珀玉晖，两项目合力贡献48.53亿元。并且，整体上绿地在售项目要明显多于万科。
融创、仁恒、瑞安作为上海市场的高端玩家，虽然在项目数量上不见得有优势，但是凭借单盘的高产量也毫不意外地进入了前十榜单。其中，融创滨江壹号院签约19.39亿元，仁恒世纪公园及仁恒西郊花园各签约29.23亿元及23.61亿元；瑞安房地产的上榜则是受益于瑞虹新城及翠湖天地的成交，两项目合力贡献74亿元。
据
观点指数统计，在销售金额排名前十的项目中，有6个项目的成交均价在7.2万元/平方米，其中，古北壹号均价达10.71万元/平方米。
另一组数据也在印证上海高端市场的走俏，截至6月21日，2016年上海新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。
“限购”催生供求逆转 年底或调整
年初上海的火爆成交引起了监管层的注意，“限购”的风声开始飘荡在楼市上空。在高房价与高地价的喧嚣声中，上海出台了“史上最严厉的调控”。
“沪九条”明确将提高非沪户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，即从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
同时，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
“一刀切”式的调控将不少意向购房者拒之门外，从而形成了新政出台后的成交下跌。不过，政策出台也酝酿了上海楼市的“末班车效应”，致使上海商品住宅3月合计成交221.36万平方米，超过1、2月的总和。
当中，新政出台前的3月24日，上海成交套数达1577套，成交面积21.42万平方米；25日当天，上海单日成交套数1306套，成交面积17.76万平方米，仅仅是这两天的成交面积就占据了3月份总成交的两成。
新政带来的最直接效果是成交量的下跌，4月份上海合计成交97.2万平方米，环比下滑56.1%，5月份成交依然徘徊在百万方以下。同时，风向变化也促使此前有捂盘计划的开发商加快出货，由此形成供应量的大幅增长。此消彼长间，上海的供求关系也出现了逆转，这种势头一直延续至5月份。
6月供求关系的反转受到开发商年中冲刺的影响，在半年业绩压力之下，房企加大推货，从而使成交出现大幅增长。供应端由于此前出货时间提前，造成一个相对集中的空白期，进而形成供应端的大幅下挫。
有观点认为，在政策面不变的市场背景下，随着本轮市场需求在上半年集中释放完毕，加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，三季度依然将延续二季度时的供求博弈。
有市场人士预言，从10月份开始至2017年上半年，新一轮的市场调整期即将来临，个案价格或从今年10月份开始出现大幅降价的现象。
半年卖地506亿与地王热浪
地王年年有，今年特别多。不仅仅是苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）等二线城市，上海同样在上半年迎来了地王的爆发。有统计数据显示，今年前6月上海合计诞生了15个地王。
整个上半年，上海市经营性用地共成交30幅，成交面积合计128.7万平方米，成交金额506亿元，同比下跌10.4%。
在上述30幅成交地块中，住宅类用地占20幅，同比少了3幅，但土地成交金额共计449亿元，反而上涨了11.1%；并且，上半年全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，创下新高，而商办类用地的平均溢价率仅有17.9%，可谓是“一半海水，一半火焰”。
从各月的土地成交来看，上海上半年的整体势头为“先抑后扬”，这与整体的土地供应节奏保持一致，其中4月份上海甚至没有经营性用地成交。从5月份开始，土地市场开始恢复到火爆的状态。
值得关注的是，上海的地王已经不再局限于市中心，并且有不断地往郊外扩散的迹象。在地王助推下，各远郊区域未来的房价也将达到新的天花板。
5月份，土地市场的最大“爆点”来自于浦东的周浦板块，在5月18日的一场土拍中，保利地产(600048,股吧)以总价54.5亿元拿下周浦地块，在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右，成为名副其实的地王。
在高地价的重压下，有市场消息称，保利地产将从周浦地王项目中退出，不过最终被证伪，事实是保利地产在该项目引入了首创置业这家来自京城的国企。
这也是上海年内的第二起退地传闻，在1月份华侨城华润联合体竞得苏河湾地块时，亦有消息称两家房企将退出。无一例外的是，上述两起退地事件背后的共同头衔都是“地王”。
当然，这并不是5月上海土地市场仅有看点，在更早之前的11日，象屿、格力、融创相继刷新奉贤南桥新城及松江地王,一日连出三地王也成为上海楼市当天的头条。
此外，6月1日信达力压绿都、金茂电建综合体，以58.05亿总价拿下宝山顾村地王；而在6月17日，新城中垠联合体及建发相继刷新嘉定新城地王，一时间上海郊外玩起了地王击鼓传花的游戏。
在上半年的地王游戏中，国企、央企以及闽系房企依然是主角，6月的土地收官之战便是在中粮地产(000031,股吧)拿下浦东新场地王的喧嚣中结尾。
