■记者郑周 /文
中国江西网讯 近日，有关“国务院出台商业去库存意见，允许商业用地调整为居住用地”等消息甚嚣尘上，记者采访调查得知，目前国务院尚未出台相关新政，此项措施源于2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。而2017年5月3日，江西省人民政府印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》也提到了“商改住”。政策实施逾一年，南昌市场情况如何？记者对此进行了调查走访。
涉及多个部门 “商改住”难度较大
“一般来说，商业用房的水电价格是住宅的2倍，‘商改住’后租客的成本将大大降低，有利于提升租赁企业的市场竞争力；其次，允许将闲置的商业办公楼改造成租赁住房进行经营，租赁房源供应量会大增。”省住建厅相关处室负责人告诉记者。
记者拿到一份2017年5月3日江西省人民政府印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》（以下简称《指导意见》。文件内容显示：允许非住宅商品房项目调整转型。允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途、规划条件；允许未开发房地产用地和已建成非住宅商品房按规定转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；同时，加大非住宅商品房去库存政策支持。购买非住宅商品房的，可由当地财政部门给予一定的购房补贴。市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持；在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下，允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓（SOHO）。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，允许铺设燃气管道，按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。
“‘商改住’政策的开展主要是用于去库存。”上述负责人透露，“目前南昌市很多办公楼、商场在市场上难卖掉，闲置在那里，而住宅比较紧俏，所以‘商改住’还是从节约资源、去库存的角度考虑的。
记者了解到，目前南昌市商业用房的去库存化周期约34个月，而住宅用房的去库存化周期仅为6个月。但由于“商改住”政策涉及供水、供电、燃气、消防等多个部门的协调配合，“商改住”政策落地执行的难度较大。
“在实际的操作过程中，成效并不十分明显，办理手续所涉及到的政府部门多、审批环节多，时间长，手续较复杂。”上述负责人告诉记者。
租金比住宅便宜一半 装修成本却贵一倍
去年5月，江西鸿基房产租赁有限公司在凤凰洲租下约1万平方米的办公楼用于拓展公寓长租、宾馆业务，规划数量大概为150套，目前已进入装修阶段。
“这是一个‘商改住’项目，租金成本要比住宅项目便宜一半，但装修成本要贵一倍。”该公司总经理蔡春会介绍，要把整个大空间隔成一小间一小间的宾馆，对空间结构要进行大调整，所以使用面积没有住宅那么高。
“装修一间40m2-50m2的宾馆，包括过道、大厅等，成本大概在15万元。”7月23日，蔡春会在受访时称，政府层面的优惠主要体现在水电费方面，“可按照民用水电来计费，目前还在走程序，尽量在9月份之前完成。”他坦言，“商改住”确实是一个好政策，能为企业节省不少租金成本及水电开支，提升市场竞争力。
事实上，在南昌，像这样的“商改住”项目并不多，“首先是因为消防相当严格，到今年年初才放开政策，比如现在商业性质的物业可以在小类之间相互调整，但大类之间不可以调整。之前这些都是不被允许的。”他举例说，“比如商业性质的物业第一大类是商业，其中第一小类为商场，第二小类为办公，第三小类为公寓，以前商场只能改造为商场、办公用房只能改成办公用房，而现在只要范围在第一大类内，商场可以改造成公寓，办公楼也可改造成公寓，这就更符合‘商改住’政策。”
“所谓‘商改住’，其实只是建筑功能变了，实质上用地性质并未发生改变，土地性质在国土部门前期规划时已经确定，轻易是不让改的。”省住建厅相关处室负责人表示，“把办公楼改成公寓出租，产权依然是商业用房性质，但租客对于土地产权、用地性质是无所谓的，只要能够住的好、住的便宜就可以了。”
据了解，目前大部分长租公寓使用的是商业物业的水电标准，记者通过南昌水业集团、国家电网江西省电力有限公司了解到，目前南昌市商业用水价格为3.77元/立方米，若按照居民生活用水价格收费为2.53元/立方米，能节省49%的费用；商业用电价格为0.74元/度，居民生活用电价格为0.6元/度，能节省23%。
政策未完全落地 回本周期长
记者从南昌市房地产信息网公示的住房租赁企业备案信息了解到，目前南昌共有18家住房租赁企业，尚处于起步阶段，不过有越来越多的开发商嗅到了商机。
2017年9月，隶属于江西中核创新科技投资有限公司、号称“全国首个一站式智能共享住房平台”的“蜘蛛”正式登陆南昌。7月24日，该公司副总经理谢丹青在接受记者采访时表示，“我们的房源主要来自于市场上的单身公寓，水电费按照商业标准缴纳，分别为4元/吨、1.2元/度，一直以来我们都在市场上积极寻找更加适合的房源。”
“即便我们有着国资的背景，想要拿下一个合适的项目依然不易。”截至目前，在该公司新拿下的项目中，仍没有一个“商改住”项目，“我们还是选择收购一些正规的单身公寓集中装修出租。”谈及原因，她认为，“‘商改住’政策在江西没有完全落地，仍有不少难题待解，其次由于办公楼与住宅结构不同，改造成本很高，我们也一直没有找到合适的。”
“譬如一栋改造的办公楼，其中有些是住宅项目，有些是商业项目，较为分散，水电费标准自然不一，而开发商对此又难以界定，更不会替你去跑这些事情，因为涉及到很多部门，审批流程很复杂。另外一方面，使用办公楼、商场改造成住宅公寓的话，会有“暗房”(编者注：无阳光)产生，我们对住房的居住品质是有着高要求的，有些项目并不合适。”谢丹青告诉记者。
据她介绍，长租公寓合理的回本周期大概为3年-5年，而“商改住”项目由于改造成本高，回本周期将更长。“像我们收购的现成单身公寓，在装修等操作层面上来说相对会更简单。”谢丹青表示。
专家：商业项目未来需放缓审批
记者了解到，为了降低长租公寓的运营成本，房企通常不会采用拿地自建的重资产模式，大多都是采用收购、改造、装修的模式。
采访中记者发现，在租赁行业内大家形成的共识的是，长租公寓仍是微利行业，它是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的业务。有数据显示，目前行业的毛利润在40%-50%左右，在扣除成本之后净利润率大概在10%。
“与北上广等一线城市相比，南昌人口净流入量较低，住房租赁需求不是很旺盛，租赁市场还处在一个萌芽阶段。相对房价涨幅来说，目前南昌租金水平不高，甚至处于‘倒挂’状态，10年间，房价翻了好几番，租金才涨20%-30%。”采访中，蔡春会告诉记者，房屋租赁的低回报率属性，让租金无法跑赢资本。
对此上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“从南昌目前的商品房库存与住宅库存对比情况来看，供应端需要进一步调整结构，尤其是商业项目未来需要放缓审批，存量商业项目需要积极去库存，包括转变房源属性等，同时也要完善部分‘商改住’的政策。”
